Definitie van de waarde begrippen
Volgens de IVS (International Valuation Standards)
Marktwaarde
Marktwaarde (Market Value) is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde:
- Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;
- Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een gegadigde;
- De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
- De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
- Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.
Markthuurwaarde
Markthuurwaarde (Market Rent) het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde:
- De huurwaarde is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoud- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract;
- Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;
- De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
- De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
- Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde;
- Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;
- De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
- De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
- Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.
Opinie van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW
Binnen de richtlijnen van de International Valuation Standards Council (IVSC), danwel de richtlijnen van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is het niet toegestaan voor de taxateur om de term 'executiewaarde' te hanteren. Een taxatie ten behoeve van zekerstelling voor leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de International Valuation Standards (IVS).
Volgens deze standaarden mag de term 'executiewaarde' niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de markwaarde basis ontzegt. Bij een executoriale verkoop is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Daarentegen is vaak wel sprake van enige vorm van dwang.
Binnen het financieringsbeleid van veel Nederlandse banken wordt momenteel nog waarde gehecht aan de term 'executiewaarde'. Derhalve heeft opdrachtgever ons uitdrukkelijk verzocht een opinie te geven over de te verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Gelet op bovengenoemde beperkingen kunnen wij slechts een opinie geven en geen waarde. Verder is deze opinie slechts van toepassing op de taxatiedatum. Door opdrachtgever kan geen aanspraak worden gemaakt op de afgegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld op de taxatiedatum. Er is geen constante in de tijd tussen de getaxeerde marktwaarde en de weergegeven opinie inzake de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW.
Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een risico opslag. De kosten en de risico-opslag worden in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren.
Waarde in het economische verkeer (fiscale doeleinden)
Onder de waarde in het economische verkeer wordt verstaan: "de prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed".
Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr.16 047
De Hypotheekwaarde (Mortgage Lending Value)
De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame langetermijnaspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is.
Bij de beoordeling van de hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren. De hypotheekwaarde wordt vastgesteld door de hypotheekverstrekker. De taxateur doet alleen een voorstel van de hypotheekwaarde.
EVS2, artikel 7.1 Europese Taxatiestandaarden, 2012 seventh edition
Waarde in het economische verkeer (Wet waardering onroerende zaken)
Waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2: "De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".
Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.
Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: "het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak alsmede de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen".
Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde overdrachts- en de verkrijgingsfictie, af van de standaard definitie Marktwaarde.
Wij staan voor u klaar, als u ons nodig heeft!